Como não residente fiscal nos EUA, você segue regras diferentes das que valem para americanos, e quem descobre isso no dia do closing costuma pagar mais do que deveria, ou ver parte do dinheiro da venda ficar retido por meses.
Neste artigo, a Yama Advisors organiza os três pontos que mais surpreendem o brasileiro com imóvel nos EUA: a retenção na venda (FIRPTA), o estate tax e a tributação do aluguel. E mostra como se planejar para reduzir gastos.
Venda: o comprador pode reter até 15% do preço, não do lucro
Quando um não residente vende um imóvel nos EUA, a lei (FIRPTA, IRC §1445) obriga o comprador a reter, em regra, 15% do preço de venda e repassar ao IRS. A retenção é sobre o valor bruto, não sobre o ganho. Em vendas de menor valor, para imóvel que o comprador vai usar como residência, as alíquotas são menores: 10% entre US$ 300 mil e US$ 1 milhão, e zero até US$ 300 mil.
Um exemplo ilustrativo: imóvel comprado por US$ 400 mil e vendido por US$ 600 mil. A retenção de 15% seria de US$ 90 mil. O imposto federal sobre o ganho de US$ 200 mil ficaria na casa de US$ 40 mil, a depender de custos, depreciação e do seu enquadramento. Mais de US$ 50 mil do seu dinheiro ficam parados no IRS.
O que dá para fazer: pedir ao IRS um withholding certificate (Form 8288-B), que busca reduzir a retenção ao imposto efetivamente devido. O pedido deve ser feito antes do closing. O IRS leva, em regra, cerca de 90 dias para analisar, e o valor costuma ficar retido até a decisão. Depois, na declaração anual do não residente (Form 1040-NR), apura-se o imposto real e recupera-se o excesso.
Existe um pré-requisito prático: o ITIN, o número de contribuinte americano para quem não tem SSN. Sem ele, não há 8288-B nem 1040-NR, e a emissão leva várias semanas.
O que isso significa na prática:
Planeje a venda com meses de antecedência. O ITIN e o pedido ao IRS não cabem na semana do closing.
Avise o title company ou o escrow assim que houver contrato de venda.
Guarde a documentação de custo: escritura de compra, closing statement, notas de benfeitorias e despesas de venda. Elas reduzem o ganho tributável.
Lembre do Brasil. O ganho de capital na venda de imóvel no exterior também deve ser apurado para o residente fiscal brasileiro, com possibilidade de crédito do imposto pago nos EUA, dentro dos limites da lei.
Resumo: a retenção não é o imposto final. É um adiantamento calculado sobre o preço, não sobre o lucro. Quem se planeja recupera a diferença mais cedo.
Herança: isenção de US$ 60 mil, não de US$ 15 milhões
Este é o ponto mais ignorado. Em 2026, a isenção de imposto sobre herança para cidadãos e residentes americanos é de US$ 15 milhões. Para não residentes, a isenção sobre bens situados nos EUA é de apenas US$ 60 mil (IRC §§2101, 2102(b) e 2103), com alíquotas que chegam a 40% acima disso. Um imóvel nos EUA é bem situado nos EUA, mesmo que você e sua família vivam no Brasil.
Muita gente ouve que “abrir uma LLC resolve”. Nem sempre. Uma LLC americana de sócio único, tratada como disregarded entity para fins de imposto de renda, em geral não afasta o estate tax sobre o imóvel. Existem alternativas de estrutura, cada uma com seus trade-offs de imposto de renda, FIRPTA e custo. A escolha deve ser feita antes da compra, em conjunto com um advogado: a parte jurídica (titularidade, testamento, estrutura) é dele, a parte fiscal é nossa.
Resumo: quem compra um imóvel de US$ 500 mil sem antes pensar na estrutura pode deixar uma conta de estate tax para a família.
Aluguel: 30% sobre a receita bruta ou imposto sobre o lucro
Por padrão, o aluguel pago a um não residente sofre retenção de 30% sobre o valor bruto, sem dedução de despesas (IRC §§871(a) e 1441). O inquilino ou a administradora retém e repassa ao IRS. Só que o aluguel raramente rende o valor bruto: há property tax, juros do financiamento, seguro, manutenção, administração e depreciação.
A alternativa é a eleição de tributação líquida (IRC §871(d)). Com ela, você trata o aluguel como renda efetivamente conectada a uma atividade nos EUA e paga imposto sobre o lucro, com as deduções, em alíquotas progressivas, na declaração anual (1040-NR). Para evitar a retenção de 30% na fonte, é preciso entregar à administradora o Form W-8ECI, que também exige ITIN.
Dois cuidados:
A declaração é obrigatória todo ano, inclusive em ano de prejuízo. O prazo costuma ser 15 de junho, e entregar atrasado pode custar as deduções.
No Brasil, o aluguel recebido no exterior também é tributável para o residente fiscal (carnê-leão), com possibilidade de compensar o imposto pago nos EUA dentro dos limites da lei.
Resumo: sem a eleição, você paga 30% sobre o bruto todos os anos. Com ela, o imposto incide sobre o que você de fato ganhou.
Resumo prático para o empreendedor brasileiro
O que costuma dar errado:
Descobrir a retenção FIRPTA no dia do closing.
Alugar sem a eleição e ter 30% retidos sobre o bruto, ano após ano.
Comprar numa estrutura sem pensar em herança.
Precisar de ITIN e não ter.
Declarar nos EUA e esquecer o Brasil, ou o contrário.
O que dá para antecipar:
Obter o ITIN antes de precisar dele.
Definir a forma de aquisição antes de comprar.
Fazer a eleição de tributação líquida já no primeiro ano de aluguel.
Pedir o withholding certificate antes do closing.
Alinhar as declarações dos dois países desde o início.
Planejamento e documentação são chave. O sistema americano não é hostil ao estrangeiro. Ele é rigoroso com quem descobre as regras tarde.
Como a Yama Advisors ajuda você
Em vez de tratar compra, aluguel e venda como eventos isolados, olhamos o imóvel ao longo de todo o ciclo, nos dois países:
Planejamento fiscal antes da compra, em conjunto com o seu advogado.
Orientação para obtenção do ITIN, no tempo certo.
Eleição de tributação líquida e 1040-NR anual para quem aluga.
Planejamento da venda: pedido de withholding certificate (8288-B) e recuperação do excesso retido.
Alinhamento com a declaração no Brasil, para evitar bitributação e inconsistências.
Tem imóvel nos EUA, ou vai comprar, alugar ou vender um?
Fale com a Yama Advisors antes do closing ou do primeiro aluguel. Uma conversa inicial pode evitar retenções desnecessárias e erros que custam caro de corrigir.
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Este conteúdo tem caráter informativo e não constitui aconselhamento jurídico ou fiscal individualizado. Regras federais, estaduais e brasileiras mudam com frequência. Matérias jurídicas, como titularidade e sucessão, são conduzidas em conjunto com advogados. Consulte a Yama Advisors para orientação aplicada à sua situação.
